美國房地産賺錢方式非常多不僅僅是出租

時間:01/05/2018 瀏覽: 8944

看到房地産投資這個標題，你首先想到的就是買賣實物的房子。其實，房地産投資也可以象股票、證券、期貨一樣地交易。在過去的幾十年裏，房地産已經成了一種越來越受歡迎的投資工具。本文將由淺入深地向您介紹房地産投資的常見方法，如何操作及各種方法的優缺點。

一· 基本租賃物業（Basic Rental Properties）

這是一種一目了然的投資方法，就是投資人賣下房産，然後出租出去，靠租金盈利。投資人（房東）得負責房貸，稅金和房産的維護等。最理想的狀態是，租金能支付所有以上提到的開支還有盈餘，但基本的租金定價原則還是只要能與開支打平即可。因爲很多時候欲速則不達，過高的租金會嚇跑租客。這種投資方法需要耐心，基本的盈利來自于當房貸付完後，租金的大部分就成了純利潤。另外，房産增值也會給投資者帶來額外的利益。

投資者必須要對目標市場非常瞭解，幷作充分研究。由于主要的利潤來源是租金，因此房産的位置和市場租金就成爲考慮投資的最重要因素。就位置而言，靠學校近的房子是很好的選擇。北美的大學生除了第一年外，大都需要在學校周圍租房居住。因此學校周圍的物業就能給你帶來源源不斷的租客。除了學校，臨近大的商業中心，大公司等也是很好的選擇。

當然，這種投資方法也有一些風險。最大的風險是租客不足或乾脆沒有租客，其次是碰上了壞租客。北美的法律會使你對那些不付房租的房客束手無策，如果他們有什麽你不可以趕走他們的正當理由，如失業，生病等的話。碰到這些情况，你就會面臨負資金流的問題。

另外，出租物業的管理也是一個麻煩事。厠所堵了，屋頂漏了……諸如此類事總是層出不窮，可能你會在睡夢中被叫醒去掏糞，或在游輪上接到房子起火了的消息，總之，你必須爲此付出很大的精力和時間，有時很掃興甚至如逢雷劈。假如你不想這些麻煩而去雇專人或委托管理公司做。

二．房地産投機置換（Real Estate Trading）

這類投資者也買房子，但其目的與前述的那類截然不同。投資者買下房産後只做短期的持有，通常不超過3-4個月，然後賣出以買賣的差價盈利。這種投資策略有時被稱爲“投機”（Flipping），通常用于那些在熱門地點因某些原因估值明顯偏低的房産（如拍賣房，無繼承人的遺産房等）。

純粹的投機者對用于投機的房産不作任何的投入改進。他們看中的房産需要本身具有無需改進就有的升值特點，否則不會去考慮。要做這樣的投機者需要有很高的投資技巧，很强大的信息源，很多時候是可遇不可求的。

大多數的情况是，投資者買下較便宜，但本身有些缺陷的房産，經過重新裝修，包裝後使之具有了增加的價值，再出售盈利。

這類投資的風險是，投機者必須在很短的時間內將物業出手，而且通常一次只能做一個物業。由于這類物業很難得到正常貸款，常常需要使用現金或高利率貸款。一旦短期內無法出手，那就會造成投資者持續虧損，甚至破産。

三．房産投資集團（Real Estate Investment Groups）

房産投資集團（以下簡稱房團）可以說是房産租賃方面的小共同基金（Mutual fund）.如果你想做房産租賃，但又想省去當房東的麻煩，那麽房團是個不錯的解决方案。

某個公司會買下或建設一系列的房子，通常是公寓樓。投資者可以通過該公司買入一個或多個房産，多個投資者自願成立房團。雖然投資者擁有他買下的房産，但一切管理維護，招客趕客收房租事宜都由公司承擔。公司收取一定比例的租金作爲報酬。

房團的形式有好多種，最標準的一種形式是：一個房團的投資者把所有他們擁有的房産單元混合以房團的名義出租房子，根據扣去管理費後的總收入和每個投資者的份額决定每個投資人能得到的月租金收入。這樣做能對沖由于某些房子未能租出帶給其主人的風險，比如某個房東某月房子未能租出，他仍能得到由房團總收入所决定的他的一份，當然以後別人的房子沒租出，他也要貢獻本來屬自己的一部分給那個人。

從理論上來講，房團是一種較爲安全的房地産投資方法。但就和其它的共同基金投資方法一樣，房團也面臨著共同基金管理費引起的挑戰。另外，和第一類投資一樣，出租率和租金是影響房團是否成功的關鍵因素，所處管理公司的工作質量也對房團盈利有很大的影響。

四．房産有限合夥人（Real Estate limited Partnerships，以下簡稱RELP）

RELP的概念是：因爲購買和擁有一個或一組房産而組成的，短期存在的實體。通常由一個經驗豐富的物産管理或發展公司擔任總合夥人（General partner）, 外來投資者則通過向該房地産項目（通常是建造或更新房産的項目）提供資金，而成爲擁有股份的有限合夥人（Limited partner）。有限合夥人會收到來自于該RELP運作利潤的紅利，但其最主要的收入來自于當該RELP被最後完整出售時所得到的分成。當RELP被出售之日，也就是其解散之時。

RELP允許投資者無需直接參與項目的管理，甚至不必擁有房産，而只需通過資金投入參股。但與股票不同的是，這種形式屬非流動性投資，投資者通常需要等到項目結束，該實體出售解散時才能移出現金。

五．房産投資基金（Real Estate Investment Trust ,以下簡稱房投或REIT）

華爾街還是想出了辦法，把不動産變成了一種象股票一樣可流動的投資方式，這就是REIT. 所謂房投是一個信托基金（Trust），以管理投資者的錢用于購買，經營和售賣某個具有盈利能力的房産。房投象股票一樣可以在各交易所買賣和轉換。按有關規定，爲了維持基金的身份，其90%的課稅利潤需以紅利的方式返回股東，這樣它就是個基金而不是公司，可以免交高額的公司稅。

房投不但能使投資者和常規的股票一樣得到股利，還能得到由于房産增值産生的利潤。房投僅限于投資在非住宅地産，如商鋪，醫院和辦公樓等。相比于前面提到的幾種投資方法，房投的特點是，它是一種高度流動性的投資，需要現金時可以隨時通過交易所變現。